本年的外商投资房地产政策依然延续“限制”的主题，继续为高热的外资投资国内房地产行业降温。2007年3月，商务部发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》(《意见》)中提出，要严格限制外商投资房地产。
根据统计数据，国内房地产行业吸收的外商直接投资主要来源于香港、英属维尔京群岛、美国、我国台湾地区等。其中香港和英属维尔京群岛的投资较多，分别占房地产业外商直接投资总额的51%和16%，而这为进一步严控返程投资的政策出台提供了依据。
50号令：明确“项目公司制”原则，全面落实加强限制171号文颁布以来，由于各地方政府经济发展程度不平衡，对待外资的态度也不一样，尤其是在经济发展欠发达地区，由于有招商引资任务，因此对171号文有抵触情绪，执行力度和效果有限。在此情况下，2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)(“50号令”)，进一步确立了外商投资房地产行业的“项目审批制”原则，严格控制外商投资高档房地产，严格控制返程投资，严格控制再投资行为，并要求所有的外商投资房地产项目需要经商务部备案，未经备案的，不得进行开立外汇账户和办理结汇。50号令颁布后，商务部备案成为外资审批环节中最为困难和重要的一环。备案初期，由于商务部人力有限，通常需要两至三个月才会完成备案程序。北京、上海等外资重点关注的一线城市，通过备案的更是寥寥可数，实际上使得外资进入中国房地产行业的通道掌握在商务部手中，而商务部则会和外汇管理部门视外资流入的情况，有意识对外资进入中国房地产行业的速度进行掌控和调节，起到了“水闸”的作用。并且在备案制执行过程中，虽然理论上存在投注差，但在事实上则不允许外商投资房地产企业举借外债。外管局106号文：进一步严格控制返程投资2007年5月，国家外汇管理局综合司颁布了《关于印发<国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知>操作规程的通知》(“106号文”)，进一步严格控制返程投资。外管局130号文：禁止举借外债2007年6月1日，外管局发布了“汇综发[2007]130号”《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(“130号文”)，除公布已通过商务部备案的外商投资房地产项目之外，对2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资)，不予办理外债登记和外债结汇核准手续。明令禁止外商投资房地产企业举借外债，打击热钱的短期套利行为。修订外商投资导目录：增加行业准入限制范围2007年10月31日，发改委与商务部联合发布了修订后《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(“《2007指导目录》”) ，并于2007年12月1日开始实施。与2002年和2004年版相比，《2007指导目录》在房地产领域开始向外资收紧，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。除继续限制外资投资高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心、土地成片开发外，新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，将限制范围扩大至房地产行业的下游产业链，堵住了外资变相通过房地产中介或经纪公司进入房地产行业的通道。此外，还将“普通住宅的开发建设”从《2004指导目录》的鼓励投资类别中删除。
2过 渡 篇
进入2008年后的中国房地产行业，经历了盘整到下跌的过程。前半年，虽然有奥运概念的刺激，但国内房地产市场自年初就延续2007年底的颓势，交易依然清淡。作为龙头的北京市场交易量更是直线下跌，2月间期房签约量仅有3121套，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%，并且已经是连续五个月下跌，创下自2006年以来的新低。但房价此时仍在高位徘徊，方向不明。
至2008年下半年，始于2007年的美国次贷危机开始席卷全球，并最终发展为金融危机，国际国内的宏观经济环境急转直下。一夕之间，全球流动性从泛滥到紧缺。失去了资金来源的国内房价，也开始了盘整并最终下跌的过程。世界各主要经济体均出台了规模庞大的经济刺激计划，以避免其经济滑入深渊。中国经济受其影响，也不得不从遏制过热转为保增长，在出台一系列积极经济刺激计划的同时，下调了2009年的增长预期。中国经济从大幅扩张到放慢前进的步伐，经历了一个完整的周期。
而至2008年，人民币汇率在经历持续升值后，终于在国际国内经济及政治环境的多重作用下，于下半年进入了相对稳定的平台期，这对寄望于人民币升值的部分外资来说，客观上降低了其投资中国的热情。自2008年下半年以来，不断有外资在华物业套现的消息传出。全球严峻的经济形势使得始终坚挺的国内一线城市物业价格已经开始大幅下跌，且成交量严重萎缩，呈现量价齐跌的现象。根据仲量联行发布的2008年第四季度北京商业地产报告，北京2008年地产行业并购总额为41亿美元，同比降低18.3%，其中，外资并购全年总额同比降低74%。受金融危机加深影响，第四季度北京市场未出现任何外资收购案例。其他一线城市上海、广州、深圳等也都出现了外资在房地产市场交投量同比大幅下挫的现象。
房地产行业“限外令”的出台，与中国经济实力的增强密不可分，更是本币升值、流通性过剩和资产泡沫背景下的产物，标志着中国利用外资政策的根本转变。但受席卷全球的金融危机的影响，过去几年全世界范围内的资产泡沫被刺破，数十万亿的财富短时间内蒸发，流通性过剩急转为流通性紧缺，自顾不暇的国际投行开始大规模撤离中国市场，“限外令”出台的宏观经济环境已经发生了颠覆性的转变。在此经济形势下，适当放宽“限外”政策，将“限制”的重点从“限制进入”调整为“限制流出”的呼声也越来越高。自2008年下半年开始，各地政府对外商投资房地产业的态度趋于宽松，甚至正在致力于创造良好的投资环境，灵活地利用政策吸引外资进入，搞活地方经济。
但随着中国政府4万亿经济刺激政策的出台，2009年的中国经济呈现出V型走势，自谷底强势反弹，而房价更是扶摇直上，量价齐升，继续强势上涨，在一年以内实现翻番，且这一态势一直持续到2013年后才进入盘整阶段。而这一时期的政策走向，则在继续加强限制同时，也适度进行了调整和放松。除国务院出台了一系列限购、增加保障性住房建设和土地供应的宏观调控政策外，在外资准入领域也配合经济形势出台了一些政策。
2008年—2013年限制同时开始适度简化审批程序商务部23号文： 下放备案工作部分权限
2008年6月18日，商务部下发《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函[2008]23号)(“商务部23号文”)。根据该文，自2008年7月1日起，商务部将原由其负责的外商投资房地产业备案的部分工作委托给省级商务主管部门。地方商务主管部门在依法批准外商投资房地产事项(包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等)后，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门(办公厅)核对。经省级商务主管部门会同其他部门核对符合规定的，则由商务部依法予以备案。商务部23号文实际上将部分审批权限下放至地方政府，这增加了外资进入房地产行业的便利。
外管局“142号文”：继续封堵外资投资房地产通道
鉴于在严厉的限外政策下，部分外资转道其他行业从而以股权投资、借款等方式规避监管、变相进入国内房地产行业的现象，2008年8月29日，外管局下发《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》(汇综发[2008]142号)(“142号文”)。根据该文，外商投资企业(下称“外资企业”)资本金结汇所得的人民币资金，应当在政府审批部门批准的经营范围内使用，除另有规定外，结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资。除外资房地产企业外，外资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。