2009年初春，美国经济衰退加深，克里斯托弗?纳塞塔站在弗吉尼亚州阿灵顿一所空房子里，四周都是搬家用的纸箱，他努力不想绝望。他本来希望，作为希尔顿全球酒店集团的首席执行官，带领帕里斯?希尔顿曾祖父创建的这家传奇性酒店企业扭亏为盈，这将成为他事业的巅峰，现在结果却是一场噩梦。他刚刚关闭了希尔顿在比佛利山庄的总部，回到东海岸。他面临的困境才刚刚开始。
18个月前的2007年秋，黑石集团在房地产泡沫高峰期斥资260亿美元，通过杠杆交易收购了希尔顿。黑石集团的全球房地产负责人、希尔顿交易的策划者乔纳森?格雷投资了56亿美元黑石的资金，他对重振这家连锁酒店怀揣远大计划，力图恢复希尔顿在《广告狂人》年代的都市辉煌形象。格雷计划的核心就是从Host Hotels & Resorts挖来它的首席执行官纳塞塔。
格雷和纳塞塔开始的合作还不错，但之后由于金融危机爆发，经济陷入衰退，黑石及其合伙人似乎觉得他们付的价钱太高了，举借了太多债务，而且挑了一个再糟糕不过的时间来完成收购。一些合伙人——包括贝尔斯登和雷曼兄弟——很快就要不复存在了。雷曼兄弟倒闭后，旅游业严重下滑，希尔顿也出现下滑，似乎纳塞塔所有希望重振希尔顿雄风的远大想法永远都不可能付诸实践了。雪上加霜的是，其竞争对手喜达屋酒店及度假屋将希尔顿告上联邦法院，指控希尔顿的员工窃取喜达屋实践成功的W酒店加盟计划，喜达屋称这是“显而易见的企业间课、窃取商业机密、不公平竞争和电脑欺诈”。美国司法部已开始调查喜达屋的指控。
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“公司收入下降了20%，”格雷回想起当时说，“现金流下降了约30%。我们还在打一个大官司。司法部开展了调查。当时绝对是这笔收购交易的低谷。”黑石很有可能损失其56亿美元投资中的大部分。“我保证，这绝对是低谷，”纳塞塔回想起格雷那年夏天这样对他说，这也鼓舞了他的信心，“怎么可能比这还糟呢？”
2013年12月，黑石将希尔顿上市，这个时机被证明无懈可击。今年7月，希尔顿股价收在24.80美元，正式标志着格雷和纳塞塔使希尔顿成为有史以来利润最丰厚的私募股权收购交易，账面利润达120亿美元。
成功的一个关键显而易见：美联储将基准利率保持在历史低点。但很多其他交易也得益于低贷款利率，却以失败告终。事实上，与黑石收购希尔顿同时完成的其他9个酒店类杠杆收购交易中，只有希尔顿和La Quinta Inns & Suites (也是黑石收购的）没有被迫申请破产或进行债务重组。
这个杠杆收购史上最赚钱的交易实际上是一个私募股权成功运作的典型案例。通过说服其债权人延缓偿债期限，在不得不采取行动之前就重组债务，实施良好管理，而不是不分青红皂白地削减成本和裁员，黑石提高了希尔顿的业绩，超乎大部分人的意料。
“当时没有多少人相信情况会变好，”格雷谈起2009年时说，“但好消息是，我们有能力说，‘我们手里有很多现金’——我想我们的资产负债表上从来没有低于10亿美元现金的时候——而且我们真的对这家公司有信心。”但他也承认，“整天听别人说你太不明智，那感觉可一点儿也不好。”
虽然他跟一些投资银行家很熟悉，因为黑石在房地产交易上一向精明，特别是收购Equity Office Properties Trust的交易，但44岁的在华尔街以外并不为人所知。他是亿万富翁（他在黑石的持股价值约13亿美元），是宾夕法尼亚大学的优等毕业生，并且相当低调——他的妻子明迪说，“他的冷静令人讨厌。”他喜欢做慈善，不喜欢汉普顿的豪宅，工作之余喜欢与妻子和四个女儿一起开派对或参加拍卖活动。他在纽约公园大街拥有一套五个卧室的公寓，但他开的车却是一辆丰田微面，手上戴了一块天美时塑料手表。
格雷被视为黑石总裁汉密尔顿?詹姆斯接班人的可能人选，但他肯定比詹姆斯或他的老板史蒂芬?施瓦茨曼要低调得多。施瓦茨宴曼身家估计达108亿美元，他的奢华派对在圈内享有盛名。施瓦茨曼和前尼克松政府的商务部部长皮特?彼得森在争夺雷曼兄弟控制权的斗争之后，于1985年一起创建了黑石。他们一定很高兴在那场斗争中吃了败仗：黑石现在为富豪、大学捐赠基金、养老金基金和主权财富基金以及公司管理着约2800亿美元所谓的替代性资产。黑石主要投资私募股权交易、对冲基金，以及其他深奥冷僻而且常常具有高风险的机会。
黑石如此成功的一个原因是它能够吸引和依靠青年才俊。格雷1992年从沃顿商学院毕业后加入公司，很快开始师从他的众位导师:约翰?施赖伯、托马斯?萨莱克和约翰?库克拉尔。格雷说，2006年夏，大S资金在寻求商业地产投资机会。“我们对此的反应是，我们如何可以找到一个契机。我们有个简单的座右铭，就是希望以低于重置成本的价格收购硬资产。”换言之，他想寻求收购一家公司全部股份的机会，收购成本必须低于公司拥有的全部酒店的建设成本。格雷说，他发现房地产资产的“账面价值比它们的实际价值要便宜”，认识到这一点让他很兴奋。他可以感觉到的这个价差中赚钱。
格雷2006年8月首次联络希尔顿首席执行官史蒂芬?博伦巴克。博伦巴克对收购持开放态度，但双方在价格上夫能达成一致。与此同时，格雷的重心转向从房地产大亨山姆·泽尔手中收购Equity Office。 Equity Office最后以390亿美元成交，这项交易不仅金额巨大，而且相当复杂：开始时是与另一个买家争夺该公司的控制权。接着，该公司后不久，便开始把Equity Office 的很多地转售绘几家开发商。黑石因此大赚一笔，这在很大程度上要归功于洛雷，但公司不愿透露赚了多少钱。
格雷2007年5月再次联系博伦巴克，并告诉他，黑石愿意出到接近博伦巴克每股48美元的要价。2007年7月3日，双方同意了每投47.50美元现金的收购价，对希尔顿的总估值约为 260亿美元：黑石为完成收购，从自己两个基金以及几个联合投资人处筹集了约56亿美元股权，另从一个由26家大型银行、对冲基金和房地产债务投资人组成的财团筹得205亿美元。格雷说，黑石支付的价格比较高，公司的债务负担也很高。但格雷说服银行以较低的利率、轻松的还款计划和比通常限制要少的条件贷给黑石大部分收购资金。通常，如果一个公司连续几个季度发生运营亏损，债权人会要求立刻偿还贷款。格雷谈下来的贷款则没有任何这种所谓的偿还条款，后来证明这么做是有先见之明的。
格雷下一个大举动是聘请纳塞塔来取代博伦巴克，格雷从上世纪90年代初就认识纳塞塔。他们在储贷危机后相识，当时联邦政府成立了重组信托公司，用来出售住房按揭贷款坏账以及从倒闭的储蓄银行那里继承的其他问题证券。几年后，那时纳塞塔是Host Hotels的首席执行官，黑石把其投资组合中的几家酒店出售给Host Hotels。从纳塞塔的角度来说，掌管希尔顿的决定比较复杂，因为希尔顿的主要总部在洛杉机，而他的家人（纳塞塔有六个女儿）都住在华盛顿特区。但他仍同意与格雷在华盛顿的Occidental Grill & Seafood餐厅共进午餐，讨论这个工作。“我离开餐厅时想，这是一个千载难逢的机会、一个千载难逢的合作伙伴。”纳塞塔说。
虽然格雷说，博伦巴克是一位“杰出的战略家”，但他认为希尔顿在他的管理下毫无生气。希尔顿的总部位于比佛利山庄，每周五中午高管办公室就下班了。希尔顿旗下分五个业务部门，分布全美各地，纳塞塔也觉得这种公司结构不利于运营。纳塞塔尽可能婉转地说，公司那时候“杂乱无章又自鸣得意”。黑石负责房地产的合伙人威廉?斯坦说：“我们拜访了这家公司所有五个总部，在每个总部，他们都会告诉你，‘我们的做法才是正确的，公司就应该这样。其他四个总部都完全错了。’我们就想，‘谁都不跟谁交流，这简直难以置信。’”纳塞塔上任后终结了这种“巴尔干化”的局面。“我们把公司文化完全转变成一体化、一致性和绩效导向性文化。”他说。记者未能联络到博伦巴克对本文置评。