一、新兴药业-自建房无产证
新三板对于拟挂牌公司资产的基本要求是来源合法、权属清晰，比如房地产，要求取得房地产证。本案例中，新兴药业自建厂房，未办理建筑工程相关审批手续，未取得房地产证，在此情况下，能通过股转公司审核吗?
公司概况新兴(铁岭)药业股份有限公司，股票简称：新兴药业，股票代码：832129，股票转让方式：协议，有限公司设立于1996年5月9日，股份公司设立于2014年9月28日，于2015年3月17日挂牌，注册资本人民币6337.4万元。主营业务：药用油的研发、生产与销售。
问题产生
股转公司反馈提出：
公司目前有两处房产系公司为堆放原材料及药品自行搭建的辅助性房产，因尚未办理相关审批手续，故未能取得房产权属证书，请主办券商、律师核查以下事项并发表明确意见：
(1)房产的权属是否清晰，是否存在权属纠纷或潜在纠纷;
(2)房产对于公司正常生产经营的重要性;
(3)无法办理产权证的原因，是否存在完全无法办理的问题，补办事项的进展及是否可行、可预期;
(4)分析公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性，量化发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失;
(5)以上事项是否影响公司的持续经营能力。
问题答复及解析
中介机构回复：
(1)房产的权属是否清晰，是否存在权属纠纷或潜在纠纷;
经本所律师补充核查，目前公司未取得房产权属证书的房产情况：银州区龙山乡前八里村原料库(1174.8㎡)、药二成品库(128㎡)
经向公司确认，上述两处房产系公司为堆放原材料及药品自行搭建的辅助性房产，由公司在已拥有的建设用地使用权的土地上投资建设并使用，由于尚未办理相关审批手续，故尚未取得房产权属证书。截至本补充法律意见书出具之日，公司已与铁岭市银州区城乡建设局、铁岭市银州区房产管理局接洽上述两处房产的补办手续，并启动补办工作。
铁岭市银州区城乡建设局、铁岭市银州区房产管理局亦于2015年2月10日出具证明，确认“截至本证明出具日，新兴(铁岭)药业股份有限公司不存在因违反建设规划/房产建设、管理的法律、行政法规及规章而受到行政处罚且情节严重的情况”。
经核查，上述两处房产由公司投资建设并使用，虽尚未取得房产权属证书，但并未被相关政府部门认定为非法建筑，且公司已采取积极的补办措施，相关主管部门亦出具了公司房产不存在重大违法违规情况的证明，因此本所律师认为，上述房产权属清晰，不存在权属纠纷或潜在纠纷。
(2)房产对于公司正常生产经营的重要性;
经向公司确认，上述两项房产公司仅用于白土、药用炭、包装箱等原材料及部分成品的存放，相对于生产性厂房车间而言，两处房产均具有可替代性，且替代成本较低，故本所律师认为，上述两项房产对公司的正常生产经营不存在重要影响。
(3)无法办理产权证的原因，是否存在完全无法办理的问题，补办事项的进展及是否可行、可预期;
经向公司确认，公司已启动上述两处房产产权证的补办手续，补办的具体计划及相关手续如下：(略)
根据公司就此事项出具的说明，公司已按照上述要求准备补办材料，补办手续正在积极推进，截至目前，不存在完全无法办理的问题，公司补办的进展具有可行及可预期性。
据此，本所律师认为，公司的补办事项具有可行及可预期性。
(4)分析公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性，量化发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失;
经向公司确认，公司正在积极推进上述两处房产产权证补办工作，补办具有可行及可预期性;即使产权证无法办理，公司可按现有方式继续使用或可选取替代性仓库来存放原材料或成品，不会对公司的持续经营产生实质性不利影响。
对于“公司原材料及部分产成品仓库无房产证的风险”，公司已于《公开转让说明书》中补充提示，具体内容如下：
“该副土地已经取得国有土地使用权证，但由于房屋建筑时间较长等历史原因，公司尚未就上述房屋建筑物取得房屋所有权证。虽然房产证手续正在补办过程中，但存在上述建筑物无法办理房屋所有权证、无法正常使用的风险。”
此外，为预防上述房产不能办理产权证而可能导致的风险，公司控股股东中航新兴于2015年2月9日出具承诺函，承诺如下：
“若新兴药业的上述两处房产最终无法办理房产权属证书并且根据有权部门的认定需要拆除或被给予其他形式的处罚，本公司承诺将足额补偿新兴药业因此承担的任何损失或罚款。”
据此，本所律师认为，公司已采取积极的措施应对上述可能风险，且控股股东已承诺承担公司因上述房产因行政处罚而遭受的所有损失，风险管理措施有效、具有可操作性。
(5)以上事项是否影响公司的持续经营能力。
根据前述核查内容，本所律师认为，公司尚未取得上述两处房产权属证书对公司持续经营能力不存在重大影响，对公司本次挂牌不构成实质性法律障碍。
总结
股转公司的提问包含了很多信息，多少透露了审核的口径和底线：
(1)提问房产对于公司正常生产经营的重要性如何，言下之意是，如果重要性高，比如是核心生产车间，那厂房被主管部门责令拆除，就可能严重影响生产经营;如果重要性低，只起辅助作用，可考虑通过。
(2)提问补办产权证是否可行、可预期，言下之意是，如果根本不具备办理产权证的条件，那么房产权属的合法性、清晰性就难以保证;如果补办产权证切实可行、可预期，那合法性能够补正，可考虑通过。
(3)要求分析公司存在的风险、风险管理措施及其有效性、风险可控性，意味着要求公司必须对风险采取有效的管理措施，做到风险可控。
(4)要求量化分析发生房屋拆迁将给公司带来的搬迁费用和经济损失，言下之意是，如果搬迁费用和经济损失很大，甚至影响公司资金链，可能带来拖垮公司的严重后果，那生产经营将受重大影响;如果搬迁费用和经济损失很小，对公司没有多少影响，可考虑通过。
(5)最后提问以上事项是否影响公司的持续经营能力，意味着持续经营能力是所有问题的落脚点。答复这些问题，都应当紧紧围绕这一核心展开。
结合以上分析，我们看一看新兴药业及中介机构的答复以及采取的措施是否符合上述要求。
(1)公司取得了房地产管理部门的无处罚记录证明。(证明只是说，公司没有处罚记录，而并没有说，公司建设房产合法合规，这就是此类证明的“巧妙”之处。)
(2)公司已开始启动办理产证的工作。(并没有说明开始的具体工作是什么，或者是否能取得房地产管理部门的同意，可以重新启动补办产证程序。)
(3)阐述房产仅用于原材料及部分成品的存放，具有可替代性且替代成本较低，以说明房产重要性低，替代影响小。
(4)阐述补办手续正在积极推进，不存在完全无法办理的问题，补办进展具有可行及可预期性。(并没有说明已启动的补办进程有哪些内容和进展。根据笔者经验，补办手续第一步就要申请改规划，要取得规划局批准不容易实现。所以没有表述任何具体进展，就得出补办可行、可预期的结论是缺乏支撑和说服力的。)
(5)《公开转让说明书》披露存在无法办理产证、无法正常使用的风险。
(6)控股股东对可能发生的处罚及损失作兜底承诺。
笔者认为，股转公司对新兴药业这一问题的放行，并不是基于补办手续确实可行、可预期，而主要是因为所涉房产体量较小、重要性低，具备可替代性且替代成本低，大股东又兜底承诺，所以即便被拆除，对公司持续经营能力影响有限。持续经营能力得到保证了，底线就守住了。因此，如果拟挂牌公司有类似情况，应当考虑无证房产是否具备上述特点，这是参考本案例的前提。