2、建设用地涉及农用地转用的，必须办理转用审批手续
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
前述两种情况以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
3、建设用地必须使用农村土地时，必须依法征地
建设用地依法申请使用的国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当报国务院另行办理征地审批。
三、国有土地使用权
（一）、取得方式上看，分为有偿取得和划拨取得
从取得方式上分，建设用国有土地使用权的取得方式分为有偿取得和划拨取得两种。
通常，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。工业企业生产经营使用的国有土地使用权一般都以出让方式取得。
（二）、国有建设用地使用权的出让
我国国有土地使用权出让制度不断完善、健全，已经由最初的协议转让，逐步过渡至目前的以招标、拍卖、挂牌为原则的出让制度。PE机构所调研的目标企业，多数土地使用权为历史取得，也有部分企业近期取得。对于历史上获得的土地使用权，应当适用当时的土地政策分析其合法性；对于近期获得的土地使用权，应当使用现行的土地政策分析其合法性。
1、我国土地政策的历史演变
2002 年7月1日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行，该规定第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
2004年3月31日，《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》开始施行，该通知第二部分规定：“二、明确政策，严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”
2006年8月31日，国务院颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发[2006]31号）》开始施行，该通知第五部分规定：“五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”
2007年4月4日，《土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》开始施行，通知全篇强化工业用地招牌挂制度。
2、土地政策的历史演变的简要分析
1）2002年7月1日开始，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，但对历史遗留问题仍允许以协议转让方式解决。
2）2004年3月31日，《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。在2004年8月31日前，必须将历史遗留问题界定并处理完毕；8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
3）2008年8月31日开始，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，且其出让价格不得低于公布的最低价标准。
3、现行国有建设用地使用权的出让制度
依据《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规，国有建设用地使用权的出让应按以下方式进行：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
目前采用较多的是挂牌出让方式。
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。