地块四：国有土地使用权（1）
土地证号：**国用（09）第0039号
土地使用权人：A企业
坐落位置：**市**镇**村**屯
地号：105-17-0005
地类（用途）：养殖用地
使用权类型：租赁
终止日期：2019年1月21日
使用权面积：92100 M2
该地块系向自然人甲、自然人乙处收购获得，系A公司正在筹建中的有机肥生产基地。该基地面积约为9万平方米，地上建筑房屋共17栋，总面积约为5000平方米。收购前，该基地为自然人甲、自然人乙经营的养猪基地。2012年1月3日，A企业与自然人甲、自然人乙签署《转让合同》，以1000万元价格收购该地块、地上建筑物、树木、存栏生猪及设施设备等资产。
2、法律合规性分析思路
1）、地块一的合规性分析思路
根据前文掌握的地块信息，该土地为集体仓储用地；根据土地分类，仓储用地为建设用地；根据《土地管理法》的规定，只有乡镇企业、村民住宅、乡村公益建设才可以依法申请使用农村建设用地，其他情况都不允许申请使用农村建设用地。
该地块信息显示，使用权类型为联营，由此分析应是按兴办乡镇企业申请的农村建设用地。因此，PE机构应进一步核查A企业与村镇政府之间是否存在联营，A企业是否属于《土地管理法》规定的可以使用农村建设用地的乡镇企业，以最终判断A企业对该地块使用的合规性。
2）、地块二的合规性分析思路
根据前文掌握的地块信息，该土地为集体养殖用地；根据土地分类，养殖用地为农用地，可以用于以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施的建设、构筑。《土地管理法》不限制农用地在不改变农用性质前提下的依法流转，故A企业依法获得该土地使用权后，作为养猪基地、构建猪舍、饲养生猪，符合法律规定，应不存在法律瑕疵。
3）、地块三的合规性分析思路
根据前文掌握的地块信息，该土地为集体养殖用地；根据土地分类，养殖用地为农用地，可以用于以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施的建设、构筑。《土地管理法》不限制农用地在不改变农用性质前提下的依法流转，故A企业依法获得该土地使用权后，作为养猪基地、构建猪舍、饲养生猪，符合法律规定，应不存在法律瑕疵。
此外，该地块的使用权类型为农用地承包。从《土地管理法》看，土地的有偿使用方式可分为出让、租赁与作价入股，农用地承包本质上可视为租赁使用，符合《土地管理法》的要求。
我国《物权法》将农地承包经营权确认为物权的一种，该法第一百二十五条规定“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”；据此，从法律性质上判断，农地承包经营权与国有建设用地使用权性质相同，均为《物权法》所承认的用益物权。A企业获得承包经营权后，有权依法从事畜牧业等农业生产。
4）、地块四的合规性分析思路
根据前文掌握的地块信息，该土地为国有养殖用地；根据土地分类，养殖用地为农用地，可以用于以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施的建设、构筑。国有农用地的流转，只要不改变农用性质，即不被《土地管理法》所禁止；如需改变农用地性质，则需依法申请办理农用地转用手续。
地块四核准的土地用途为养殖用地，但A企业拟将其用于有机肥生产，因此PE机构应继续了解有机肥生产的方式、流程，判断是否改变了养殖用地的核准用途，如构成改变，则需重新审核、批准。
六、小结
1、土地所有权与使用权的权利主体
国有土地所有权归全民所有，由国务院代表国家行使权利。
国务院授权中央土地行政主管部门及地方土地行政主管部门对土地的使用进行管理、监督，故在实践中，国务院土地行政主管部门及地方土地行政主管部门系国有土地使用权的权利主体，代表国家签署土地使用权的出让合同，或者依法将国有土地使用权划拨给有关单位使用。
集体土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，故集体土地所有权及使用权集体经济组织或者村民委员会享有。
2、使用方式
国有土地使用权分有偿使用和划拨使用两种，公益、事业、军事等性质的事项方能依法申请以划拨方式使用国有土地。有偿使用分为出让、租赁和作价出资（入股）三种方式。目前，出让方式使用国有土地的，除极少数情况可以依法协议方式出让外，其他的均需以招标、拍卖或挂牌方式进行；对于租赁及作价出资（入股）则无必须以招标、拍卖、挂牌等方式进行的限制。如下图所示：
3、土地使用权分类与“变性”
按土地所有权性质划分，可将土地使用权划分为国有土地使用权和集体土地使用权两大类；按土地用途划分，可将土地划分为建设用地、农用地与未利用土地三类，如不考虑未利用土地，则按用途可将土地划分为建设用地与农用地。于是，排列组合可形成四类土地：
1）、国有建设用地
2）、国有农用地
3）、集体建设用地
4）、集体农用地
这四类土地的使用有着不同的使用条件和监管规则，宏观而言，当涉及农用地改变用途，用作建设用地时，应办理农用地的转用审批；当涉及集体土地改变所有权性质，变更为国有土地时，则应办理农用地的征收。此种分类及相关手续的办理，可简单的用下表表示：
上表中：
1）、建设用地，除本文前文所述的乡镇企业、村民住宅、乡村公益建设可依法使用集体土地外，其余的建设用地均需使用国有土地。
2）、当建设用地使用国有农用地时，需办理农用地转用审批手续。
3）、当建设用地需使用集体土地时，需办理集体土地的征收手续。其中，征收的为集体建设用地时，办理征收手续；征收的为集体农用地时，需办理农用地转用手续及集体土地征收手续。
4）、集体建设需使用集体农用地时，需办理农用地转用审批手续。
计兮签约作者：刘乃进律师，微信号:naijin01, 微信公号:PE实务。