（三）、国有企业改革中，国有划拨土地使用权的处置方式
1998年2月，国家土地管理局下发《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，对国企改制过程中，国有划拨土地使用权的处置做了系统规定。此后，国土资源部又于1999年11月下发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，2001年2月下发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》等相关意见、通知，强化了国有划拨土地使用权的处置、管理。
整体来看，国企改革中，国有划拨土地使用权处置的一般原则是，变无偿使用为有偿使用，有偿使用时，出让获得的土地出让金等款项可依法用于解决国有企业的职工安置等历史遗留问题。
1、国有企业改革的界定
国有企业改革，是指国有企业实行的公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革。
2、国有划拨土地应以出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地方式处置
国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
3、应当采取出让或租赁方式处置的情形
企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（二）国有企业改组为股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。
国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。
4、可以采取以土地使用权作价出资（入股）方式处置的情形
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
5、可以采取保留划拨方式处置的情形
企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。前述第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。
6、处置价格评估、确认
土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。
处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。
四、集体土地使用权
根据前文所属，按土地用途分，集体土地使用权也可分为建设用地、农用地与未利用土地。集体土地仅在兴办乡镇企业、村民住宅、乡村公益建设三种情况下，才可依法用作建设用地。
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续。
五、案例分析：农业企业土地使用合规性分析
1、某农业企业土地使用权情况
例如，某PE机构在对A养猪企业调查时发现，该A企业名下土地及使用情况如下。
A企业共有集体土地使用权三处，国有土地使用权一处，总计使用面积约为50万平方米，土地基本情况如下：
地块一：集体土地使用权（1）
土地证号：**集用（11）第577号
土地使用权人：A企业
土地所有权人：**市**镇
坐落位置：**市**镇**村
地号：253-1-226
地类（用途）：仓储用地
使用权类型：联营
终止日期：2060年4月11日
使用权面积：18365.40 M2
该地块为A企业在**村的粮食、饲料仓储基地，系2011年1月，A企业自**市**镇人民政府购买获得。该仓储基地毗A企业养猪主基地，仓储的粮食、饲料主要供该基地使用。此外，每年还经营部分粮食贸易。
地块二：集体土地使用权（2）
土地证号：**集用（11）第0230号
土地使用权人：A企业
土地所有权人：**镇
坐落位置：**镇**村
地号：253-3-200
地类（用途）：养殖用地
使用权类型：联营
终止日期：2041年2月11日
使用权面积：363460.20 M2
该地块为A企业养猪主基地，目前该基地建有猪舍约10万平方米，猪的存栏量约6万头。
地块三：集体土地使用权（3）——农地承包经营权
土地证号：**市国土资源局M-（2）-30
土地使用者：某自然人
土地所有者：**村
坐落位置：**镇**村
地号：M-（2）-30
用途：畜禽养殖用地
土地等级：IV
使用权类型：农用地承包
使用权面积：52181.40 M2
该地块系A企业向某自然人收购取得，系A企业的养猪基地之一，目前该基地猪的存栏量约为1万头。该基地原归某自然人个人所有，2011年6月3日，A企业与该自然人签署《资产收购协议》，按该基地全部资产的评估净值购了该基地的全部资产。