（3）公司制REITs的爆发性发展期（1990年代）：1991年，New %20%20Plan成功IPO，成为第一只上市交易的REITs公司，市值达到10亿美元，这开启了REITs的新时代；1993年，西蒙集团（Simon %20%20Properties%20Group）IPO成为当时最大的RETIs%20IPO，筹资8.4亿美元，也是现今美国最大市值的REITs公司。由于公司制REITs采用内部管理人模式，在扩张、寻求融资方面更为有效、灵活，公司制REITs往往带来更为丰厚的投资收益，随即成为市场的主流。同时1990年代正值美国经济繁荣期，期间美国REITs平均年收益率达到23%。
（4）REITs的进一步扩张和并购时代（2000年至今）：2000年，iShares道琼斯美国房地产指数基金发行，成为第一只房地产ETF（现今有20多只跟踪房地产指数基金的ETF）；2005年，KKR金融控股发行了有史以来最大的质押式REITs %20%20IPO，募资9.1亿美元；2006年，Douglas%20Emmett发行了有史以来最大的股权式REITs%20IPO，募资16亿美元。此后，资本再循环策略、股票回购、合资经营等受到REITs的青睐。尽管也遇到2008年次贷危机的巨大冲击，美国REITs行业复苏很快，在2010年后就恢复了以往的增长。
经过前述几十年的发展，截至2015年3月底美国REITs总市值已经由1965年左右的10亿美元飙升至9846亿美元，保持50年年均复合增速14.5%的高增长。
3、持有的基础物业类型
美国REITs协会（NAREIT）根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下9大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。至2003年底，在房地产投资信托的资金投向中，办公/工业占有最大的比重，住宅、零售业次之，三者合计超过总投资的74%。每支REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，美国人还常常别出心裁，将一些“非常规”的资产打包成REITs上市，例如林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场等；甚至通信信号塔和监狱物业，也被纳入REITs资产。
以下是截止2013年底美国REITs持有的基础物业类别情况汇总。
%20%20
（二）新加坡、香港的REITs市场发展现状
在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后新加坡、香港在这方面也迅速发展起来。2013年亚洲地区上市交易的REITs市值已经达到了1500亿美元。截止2015年3月底，日本、新加坡、香港等地上市交易的REITs市值分别达到了908、483及273亿美元。
新加坡、香港的REITs较美国起步晚，因此在设立之初就吸取了美国的一些现成的惯例。比如，新加坡、香港规定REITs只能持有物业而不可提供信贷，注定了只允许发展权益性REITs，债权型和混合型的REITs也就失去了发展的可能性。
1、新加坡REITs市场简介
新加坡是亚洲第二大REITs市场，且与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场最为国际化，即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。
%20%20
另外，新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，很多REITs都是由地产投资集团/开发公司（如CapitaLand，凯德置地）发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型（零售、办公、住宅、医院物业等）设立多只REITs。
%20%20
例如，新加坡凯德置地集团（Capita%20Land %20%20Group）本身为大型房地产上市公司，开发住宅和商业项目。对于较为成熟的商业项目，凯德置地集团将其打包进入由自己发起设立的REITs基金；凯德置地本身控股REITs的基金管理人及物业管理公司，也少量持有上市REITs的基金份额。下图为凯德置地集团下属Capita %20%20Retail%20China%20TrustREIT的股权和管理架构图。
%20%20
2、香港REITs市场简介
相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月才推出了第一只房地产基金（领汇）。香港在很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构，以信托计划为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。截止2015年3月底，共有11只REITs香港联交所上市。
值得一提的是，尽管中国大陆的REITs仍然在探索和试验阶段，但是在香港上市的REITs中，有5家REITs包含在中国大陆的物业，涵盖了写字楼、商场、酒店等主要类型的资产，累计持有的大陆物业建筑面积达到210万平米，具体如下。
%20%20
三、海外市场发展REITs的经验和教训
金融市场本身能够起到有效配置资产的作用，但是各种金融创新也都带有隐含的风险，因此，包括REITs在内的诸多金融创新均离不开严格的监管。从海外市场特别是美国过去几个经济周期的经验来看，REITs健康发展乃至生存的核心在于资本管理和公司治理。
（一）资本管理风险
资本管理最大的风险来自于资产与负债的期限错配。
以新加坡模式为代表的亚洲模式在2008年次贷危机期间受到了较大的冲击。在金融危机期间，由于市场举债融资渠道的失效，新加坡很多REITs基金的资产负债表由于资产和负债的期限错配，面临巨大的融资压力，其股价也从高点回撤了接近70%，最后不得不以低价股权再融资的方式得以维持。
相对而言，美国REITs在经历过1998-1999年亚洲金融危机及2000年网络泡沫洗礼后，吸取了融资困难的经验教训，其融资安排相比新加坡模式更为稳健。且REITs管理人利用其内部管理模式的优势，对物业组合采取了灵活、积极管理的策略，即并非无限期地持有旗下物业组合，而是通过在适当时点卖出部分高价物业，再择机买入价格略低、但是有增值空间的物业，达到了循环使用资本的效果。许多优秀的美国REITs公司通过前述策略，取得了连续双位数的年化增长。
因此，REITs的资本管理风险本质上看与商业银行、投资银行等有相似性，REITs作为金融创新本身并不会增加金融市场的系统性风险，严格、审慎、有效的监管体系才是预防金融危机的“灵丹妙药”。
（二）公司治理风险
此类风险主要针对新加坡和香港REITs通行的外部治理模式。两地信托型的法律制度安排与房地产开发企业势力强大，使得两地上市的REITs在治理结构上存在一定的不足，容易导致出现发起方企业通过REITs管理方进行关联交易、利益输送的行为，对REITs的发展造成不良影响。
具体而言，香港上市的很多家REITs都是由长江实业、越秀投资、鹰君集团、恒基地产、富豪国际酒店集团等大地产集团发起成立的，并且这些大地产集团成立全资分支机构作为REITs的管理者，实质上REITs就成了其发起人的集团自营融资附属机构，是为发起人的融资需要服务的。发起者不但控制着REITs的管理公司，而且都是所发起REITs的第一大股东，对REITs的决策、日常管理都有着绝对的控制权。