（四）当前中国发展REITs的困难与问题
1、缺乏相关税收优惠制度的支持。
国家至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。在现有税收法规下，如果成立公司制的REITs，将不可避免会遇到双重征税的问题。对于企业将资产过户装入REITs，可能需承担不少相应的交易税和所得税，如营业税、土地增值税、所得税，契税等，对于租金收入需缴纳营业税、房产税等，分配剩余收益时须缴纳剩余收益的所得税，但是投资人获得所分配的利润还需再次缴纳个人所得税或企业所得税，面临双重征税。按照全额纳税的模式做的，税收可能接近租金的一半。再加上中国商业地产的租金投资回报率不高，扣除层层的税费，REITs产品的净利回报率很难满足投资人的期望，这也是REITs在中国难以大规模发展以及一些国内地产项目绕道境外发行REITs产品的原因之一。
就鹏华前海万科REITs基金而言，其以公募基金作为REITs投资载体，按现有公募基金税收政策，在最大程度上降低了整个交易环节的税负，是在目前税收制度突破前一个较为可行的REITs投资实现方式。
此外，如果能针对REITs在基础物业资产方面的运作给予税收法规调整，例如，对出售资产给REITs而获得REITs资产份额的出售方，可以递延缴纳所得税；REITs控股的商业物业租金收入适当减免营业税等，将更加有助于提升REITs投资者的整体投资回报，促进REITs真正大规模的发展。
2、需要放宽公募基金投资商业地产的限制
但是以公募基金作为REITs投资载体还面临另外的障碍。
按照我国《证券投资基金运作管理办法》的规定，单一公募基金持有一家上市公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的10％；且根据按照2013年6月开始实施的《证券投资基金法》，公募基金应该投资于“上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”。因此公募基金要做到以超过自身90%的净资产去非上市的投资商业物业资产，需要突破前述两个法规限制。
鹏华前海万科REITs作为试点的金融创新产品，得到了证监会的特殊批准，但是依然只能以不超过50%的资产配置在商业物业上面，其余部分则投资于债券等固收类资产。因此基金的整个组合并未完全体现商业地产投资的特征，相对弱化了投资人的对商业地产类的投资需要和相应投资收益。
在未来能够拓宽公募基金投资范围，比如允许公募基金投资商业地产股权比例达到75%或甚至90%以上，符合海外REITs的一般标准，从而更好地达到REITs产品的初衷。
3、需要允许公募基金通过SPV等方式实现风险隔离、登记权属问题
受限于基金公司不可以像实业公司那样设立SPV公司或者投资子公司资产管理计划，此次公募REITs创新采用的是公募REITs基金直接投资商业房地产项目公司股权的方式。
这种模式的弊端在于，用公募REITs基金直接投资商业房地产项目公司股权，无法与项目公司关联房地产集团做到风险隔离，也很难做专业性地大规模推广。为解决这个问题，做到物业运营与企业风险隔离，同时兼顾税收优化的考虑，建议参考海外的成熟方式，由公募REITs基金通过设立SPV或者基金子公司资产管理计划/信托等方式实现风险隔离和税收优化。